2023年1月10日，人民银行公布2022年金融统计数据和社会融资规模数据。同日人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会。如何看待社融信贷数据及房地产融资政策？本文将对此简单分析。
社融与信贷
01 增量统计
从增量来看，2022年12月，社会融资规模增量为1.31万亿元，同比少增1.05万亿元，主要是受债券融资减少较多的影响，包括政府债券和企业债券下降较多。2022年全年社会融资规模增量累计为32.01万亿元，比上年多6689亿元。其中对实体经济发放的人民币贷款增加20.91万亿元，同比多增9746亿元，占比为65.3%，同比高1.7个百分点；外币贷款、信托贷款、未贴现的银行承兑汇票三者均同比减少，合计减少14668亿元，这三项2021年也均表现为同比减少，减少额有所缩窄；企业债券净融资2.05万亿元，同比少增1.24万亿元，占比6.4%，同比低4.1个百分点；政府债券净融资7.12万亿元，同比多增1074亿元，占比22.3%，同比低0.1个百分点；非金融企业境内股票融资1.18万亿元，同比少增376亿元，占比3.7%，同比低0.2个百分点。
整体看，人民比贷款依旧是社融增量的最重要来源。而从人民币贷款来看，全年人民币贷款增加21.31万亿元，同比多增1.36万亿元。分部门看，住户贷款增加3.83万亿元，其中，短期贷款增加1.08万亿元，中长期贷款增加2.75万亿元；企（事）业单位贷款增加17.09万亿元，其中，短期贷款增加3.03万亿元，中长期贷款增加11.06万亿元，票据融资增加2.96万亿元；非银行业金融机构贷款增加1254亿元。相比2021年，住户贷款大幅减少，特别是中长期贷款大幅减少3.33万亿元。从构成来推测，房地产按揭贷款的减少可能是住户贷款大幅减少的重要原因。而企（事）业单位贷款大幅增加，且短期贷款同比多增2.08万亿元，表明企业周转压力加大，中长期贷款同比多增1.83万亿元可能是开发性金融工具发力的结果。
02 存量统计
从存量看，2022年末社会融资规模存量为344.21万亿元，同比增长9.6%。从增速看，2022年末增速跌破10%，为2017年以来最低。的其中对实体经济发放的人民币贷款余额为212.43万亿元，同比增长10.9%；对实体经济发放的外币贷款折合人民币余额为1.84万亿元，同比下降17.4%；委托贷款余额为11.24万亿元，同比增长3.4%；信托贷款余额为3.75万亿元，同比下降14%；未贴现的银行承兑汇票余额为2.66万亿元，同比下降11.6%；企业债券余额为31.01万亿元，同比增长3.6%；政府债券余额为60.19万亿元，同比增长13.4%；非金融企业境内股票余额为10.64万亿元，同比增长12.4%。目前存量中人民币贷款、政府债券、企业债券为融资规模前三。
总结看，不管是存量还是增量，近三年票据融资、信托融资、债券融资收缩较为明显，而政府债券融资明显增加。这也与我国当前基建发力的政策信号表现一致，三重压力下，仍需要政府部门加杠杆稳住经济大盘。而地产仍是当前信贷需求疲弱的重要因素，一方面通过房贷拖累住户部门，另一方面通过地产产业链拖累企业部门。后续稳经济仍需要稳基建稳地产。预计后续政策性开发性金融工具还会发力。
03 区域结构
分区域看，2022年前三季度社融增量超过万亿的省份包括北京、河北、江苏、浙江、安徽、福建、山东、广东、四川，基本都是经济大省；增量低于1000亿的省份包括海南、西藏、青海、宁夏，其中青海增量为负值，表明地方融资收缩十分明显。从增量变动情况来看，变动超过2000亿的省份主要包括河北、辽宁、浙江、安徽、湖北、四川，其中辽宁社融修复扩张较为明显。此外中部省份中除湖南外，其他省份如安徽、江西、湖北、河南、山西等融资增量较为突出。变动为负的省份主要包括内蒙古、吉林、上海、海南、重庆、贵州、西藏、青海、新疆等。部分西部省份如云南、贵州、青海等票据融资、信托融资、政府债券融资和股票融资收缩较为明显。
房地产融资政策
2023年1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。会议延续了此前政治局和中央经济工作会议相关表述，要求“保持对实体经济的信贷支持力度，加大金融对国内需求和供给体系的支持，做好对基建投资、小微企业、科技创新、制造业、绿色发展等重点领域的金融服务，保持房地产融资平稳有序，推动经济运行整体好转”，并要求“各主要银行要合理把握信贷投放节奏，适度靠前发力，进一步优化信贷结构，精准有力支持国民经济和社会发展重点领域、薄弱环节”。
此次会议也特别强调房地产融资问题，要求“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，同时强调“要有效防范化解优质头部房企风险”。相比中央经济工作会议提出的“改善资产负债状况”，此次会议更加细化提出“实施改善优质房企资产负债表计划”，明确“聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展‘资产激活’‘负债接续’‘权益补充’‘预期提升’四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。”上述表述更加有针对性，政策措施更加清晰。
首先，此前对于哪些房企能够获得较大力度的纾困支持，市场意见不一，而此次会议定义了优质房企的标准，即“专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性”。从专注主业角度，多元化房企尤其是那些参控股金融行业、跨多个行业的房企可能较难被纳入，但建工建材装饰是否属于地产主业，仍未明确。从合规经营角度，出现过违法违规行为的，可能要排除，但多大程度的处罚及违规能够被容忍，也需要明确，特别是市场化的债务违约是否被纳入仍存疑。从资质良好角度，财务指标应该是重要参考，尤其是负债水平和现金流状况。从系统重要性角度，参考系统性重要性银行的分类，规模将会是最重要考量，规模越大影响越大其重要性程度越高，因此百强房企应该是最低标准。从当前形势来看，大家更加关注的是民营龙头房企的风险。虽然目前还没有正式的名单，但目前网传龙湖、金地、碧桂园、新城、美的、远洋、滨江等均在名单中。但根据央行官员今天在国新办最新的表态，“方案设定了优质房企条件，没有具体名单，由金融机构自主把握”，可能也不会有最终的名单。但参照2022年中债和交易商协会的支持情况，“第二支箭”支持的12家房企可以视作优质房企的储备库。
其次，此次会议明确提出四项行动。目前四项行动分别包括：
“资产激活”：当前房企资产普遍面临着资产减值的情况，尤其是存货、土地和在建工程等资产。要激活资产，一方面需要通过增量融资和重组并购等多种手段盘活存量土储，部分房企的非房主业也会被加速剥离；另一方面也需要需求端政策配合来增强去化。此外存量资产如商业地产项目的证券化也可以释放项目价值，增加现金流。
“负债接续”：当前房企普遍面临着再融资的难题，负债接续的核心就是要保障债务融资能够正常滚续，防止风险从问题房企蔓延到优质房企。从存量的角度可以推动存量融资如贷款、非标展期，从增量的角度可以为新增授信、新发债券融资工具或者提供增信支持。这也是当前“第一支箭”“第二支箭”的重要内容。根据交易商协会披露，2022年银行间债券市场共发行民营房企债券487.2亿元，同比增长24.4%；支持民营房企注册1415亿元，同比增长249.7%。预计2023年民营房企发债规模还将继续加大，未来问题房企发债也将成为可能。
“权益补充”：房地产危机的重要原因是房地产行业的三高模式，如果能通过权益方式补充资本，有助于降低房企的资产负债率，缓释其风险。主要措施包括：支持股权融资、并购融资及再融资，当前已经有多家房企披露定增预案，这也是“第三支箭”的重要内容。
“预期提升”：对应我国经济面临三重压力的“预期转弱”，当前必须逐渐扭转房地产行业的悲观预期。其中既包括提升金融机构的信心，也包括提升购房人对于房地产市场和房企交付的信心，这需要需求端和融资端的同步发力。去年着力强调的“保交楼”就是恢复投资者信心的重要一环。
再次，会议明确政策目标是 “综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间”。换言之，不但是推动融资性现金流改善，而且也要推动经营性现金流改善。如何理解“优质房企资产负债表重回安全区间”？我们认为，此前监管层框定的“三道红线”指标（资产负债率、净负债率、现金短债比）依旧会是最重要参考。只有高负债和现金流问题得到解决，才能代表房企风险得到有效释放。根据央行官员今天在国新办最新的表态，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，并明确合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。预计“三道红线”指标将迎来松绑与完善，执行力度可能会大幅放松，以此帮助房企缓释债务到期压力。
最后，具体措施方面仍是落实此前的政策成果，如保交楼方面，要求“运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持”；房地产融资方面主要是“落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（第二支箭），保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求”；需求侧方面，则是要求“要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立‘租购并举’住房制度”。
今天央行官员提及了几项新举措，如设立全国性资产管理公司专项再贷款、设立住房租赁贷款支持计划等。此外今天新华社相关新闻稿提及“研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求”。据此推测，监管层的房地产纾困思路可能正在发生转向，即从强调“区分房地产项目风险与企业集团风险”向“房地产项目风险与企业集团风险并重”，房企母公司也有望获得更多的政策支持。后续央行可能会加大发挥“最后贷款人”功能，通过给予AMC、银行再贷款等方式间接为房企提供资金支持，对房企的大水漫灌或将成为可能。甚至还有可能成立大规模的住房金融机构、地产纾困基金、地产并购基金等作为结构性工具发力的载体。
总结来看，疲弱不停，宽松不止。房地产宽松政策措施将持续加码落实落细，后续融资端和需求端还会有更多的刺激政策。虽然房地产销售回暖仍存在较大的不确定性，但我们有理由相信，房企的融资情况将迎来极大改观。