本周火遍全网的烂尾楼停贷事件吸引了市场的高度关注。本周三晚上十一点某券商召开第二次线上会议解读该事件，会议听众一度多达三四百人，最终会议在零点结束时，参会人员还有两百人。事件热度可见一斑。那么该如何看待这一事件呢？
从网上披露的名单来看，虽然该事件涉及数百个楼盘，但如果细看楼盘名称，就会发现基本都是过去一年出事的困境房企，比如恒大、阳光城、奥园、新力、鸿坤等。所以这个事件不是孤立的，它其实是房企违约的余波。
之所以近期爆发，估计是因为部分楼盘停工时间过长。以恒大为例，自从去年下半年陷入危机以来，停工事件屡有发生。2022年2月6日，恒大举行2022年保交楼新年开年大会。会上许家印提出，在2022年，恒大要完成楼面交付面积约7000万平方米，60万套的目标。这相当于恒大所有保交楼项目中的一半。至于剩下的一半，可能就不是那么优先推进的项目。
部分业主在经历漫长的等待后宣布停贷，也算是无奈之举。根据最高法此前的判决（（2019）最高法民再245号），因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。因此烂尾楼业主停贷具备一定的合理性。
不过我们也要认识到，烂尾楼是个正常的市场现象，早在1990年代，海南房地产泡沫崩盘时就出现过很多烂尾楼，而且很多至今还没有解决。此前该类事件较少，可能原因在于涉事地产商规模较小，涉事楼盘不多。此次行业下行导致众多企业经营困难，所以涉事楼盘较多。
目前市场较为关心两个问题。
其一是停贷波及范围大小及其对银行资产质量的影响。周四早盘，A股银行股跌幅较大，零售龙头招行一度跌幅6%就与此有关。包括国有六大行、浦发银行、兴业银行等在内的多家银行也对此作出回应，表示贷款规模较小，总体风险可控，将严格落实金融监管要求，积极配合地方政府做好“保交楼、保民生、保稳定”金融服务。
虽然各家机构对该事件涉及的按揭贷款规模的估算有差异，但换个角度思考，根据人行公布的社会融资规模数据，目前我国对实体经济发放的人民币贷款余额为205.09万亿元，即使是万亿规模的按揭贷款不良，其对银行资产质量的影响也属于可控范围。
本周银保监会有关部门负责人回应“停贷”事件则称，最近关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，这件事的关键在于“保交楼”，对此银保监会高度重视。下一步银保监会将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。
其二是停贷对于地产市场的影响。虽然地产销售环比有所改善，但停贷可能会让本就悲观的市场情绪更加不稳，最终结果可能就是购房者彻底规避民营房企，从而加剧民营房企乃至困境房企的资金链紧张局面。
此外该事件可能也会倒逼商品房预售制度的变革。
7月12日，河北省沧州市住建局发布关于征求《沧州市商品房预售资金监管办法》（征求意见稿）意见的公告。其中提出，设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。未设立监管账户的项目，相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。
7月14日，西安市住建局等五部门《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》，通知提及，强化商品房预售资金监管，商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。
从当前形势看，预售资金从严监管是大势所趋，未来不太可能出现松动的可能。更长远的未来，房地产预售制度可能将迎来终结。此前预售制度出台初衷是丰富行业资金筹集方式，加快房地产市场发展。既然此次事件提示了期房的巨大风险，那么商品房由预售变成现售也是顺理成章的事情。
要解决这次事件，核心还是要推动项目复工复建，最终顺利完成交付。
但是如果关注烂尾楼比较多的，就会发现烂尾楼保交付从来都不是件容易的事情，烂尾几年甚至十几年的也不在少数。为什么烂尾楼交付如此困难？我们从《中国信达资产管理有限公司业务案例精选》中摘录了一个案例，让大家对烂尾楼风险化解的难度有个初步了解。
宏利地产成立于1995年，注册资本金1000万元，宏利集团为实控人，主要经营金秀花城住宅小区。金秀花城小区占地面积13万平米，规划建筑面积42万平，1995年动工兴建，开盘时该项目以“规模大、环境好、管理好、配套全、交通便、品味高”等特点闻名，是当地商品房市场知名楼盘。项目开发过程中，由于业务扩张过快，管理监控跟不上，项目开发资金被大量挪用，导致金秀花城六期工程因资金不到位无法按期完工。为此业主、承建商和金融机构相继提起诉讼。
金秀花城从知名楼盘变成了当地上访最频繁、矛盾最尖锐的问题楼盘。从2002年开始，宏利地产工程建设基本停顿，除销售部分结存房外，主要精力用于应对各方诉讼及解决售后遗留问题。
2004年6月，中国银行将其0.96亿元抵押债权转让给信达公司，该债权抵押物为金秀花城2.75万平的抵押房产，该抵押房产中有部分房源没有瑕疵，可以对外销售。2005年2月，信达公司向当地法院申请强制执行。
金秀花城楼盘主要存在的问题包括如下几个方面：
（1）金秀花城拖欠大笔政府费用，包括市政配套设施费、土地出让金、税款等，由于开发商私自将架空层改成住宅，还拖欠规划局罚款。合计5200万元左右。
（2）金秀花城存在一房多售、临水临电、出售抵押房产等问题，业主矛盾一触即发。
（3）金秀花城三至五期住宅大部分没有通过工程验收，即作为在建工程，无房产证，还需要开发商继续投入资金才能实现价值。而六期主体结构已经完工，还需要投入近2924万元才能推出销售。
（4）金秀花城涉诉的工程款和违约金高达4976万元。该部分债权在诉讼过程中可以主张优先受偿权。
（5）金秀花城开发用地原属于宏利地产另一股东金属制品厂所有，征地时宏利地产同意补偿部分现金，并回迁部分住户。此后宏利地产不仅拖欠该厂征地款，还将回迁房抵押给银行。
宏利地产的诉讼危机全面爆发之后，工程基本处于停顿状态，宏利地产疲于应诉及与业主周旋，并没有动力解决债务问题。
对于宏利地产来说，因为没有后续资金投入，金秀花城一至五期的验收确权、业主的过户办证以及六期工程的续建均无法实施。要解决项目的问题，资金来源才是最关键的问题。
1.初步方案
2006年底，当地房地产价格出现大幅上涨。2006年12月，信达公司与宏利地产经过长期谈判，最终签署债务重组协议，同意宏利地产销售包括信达公司债权抵押物在内的结存房，约定宏利地产在两年内分九期偿还信达公司债务，同时约定信达公司根据每期还款金额按一定比例释放抵押房产，锁定重组风险。如此既保证了双方利益，又满足了政府维稳的要求。
随着2007年上半年当地房地产市场的持续升温，宏利地产依靠销售剩余商品房筹集资金按时归还了前四期重组款。
2007年8月，因金秀花城长期临水临电及无法取得房产证等原因，开发商与业主矛盾突然激化。在业委会牵头下，众多业主四处上访。迫于压力，当地房管局宣布暂停金秀花城商品房的销售。根据了解，当地政府准备一揽子解决金秀花城的历史遗留问题，停止销售目的是为了统筹安排售楼款，初步的想法是想优先解决临水临电和众多业主确权办证问题，其次是解决工程款和拖欠政府部门的各项费用，最后是各金融机构的债权。
2.二次方案
经过相关各方的多次沟通交流，当地房管局公布了以盘救盘的方案，即以盘活金秀花城的的存量资产作为切入点来全盘解决项目债务问题。主要内容包括：
（1）由房管局牵头对宏利地产资产、负债进行清查，以判断资产与负债是否相当；
（2）若以盘救盘方案能够实施，在市房管局主导下同意恢复销售金秀花城无瑕疵房产；
（3）设立监控账户，所有销售资金一律进入该账户，资金使用由房管局监管，当地法院对该账户保护性查封；
（4）一旦资金到位，在确保临水临电改造施工款、六期工程后续施工款到位后，资金优先清偿抵押债权，通过抵押权人释放抵押物逐步解决业主产权备案问题；
（5）金秀花城违章罚款将在最后收取。
3.方案落地
2008年4月，当地房管局同意销售金秀花城一至五期结存房，并要求所有销售资金划入指定监控账户，以盘救盘方案正式启动。金秀花城恢复销售后，正好赶上房地产市场价格再次走高，销售情况良好。
最终在房管局、债权人、当地法院的相互配合下，房源释放和债权偿付工作有序展开，最终债权人依照承诺完成了协助确权和解押等手续，有关业主全部在房管局办理了过户备案手续。
从2002年项目停工至2008年全面完成产权过户，该项目风险化解过程持续时间长达六年，由此可见烂尾楼交付之难。该项目的成功化解得益于多个因素：
首先是上涨的外部环境。在上涨的市场中，通过销售存量房源，可以引入宝贵的增量资金。而在下跌的市场中，购房者观望情绪浓厚，销售乏力，无法有效筹集资金。
其次是存在可供销售房源。该项目一至五期仍有部分未售房源，且六期项目主体完工，续建费用不高，这都为资金筹集奠定了基础。
再次是政府部门强力统筹协调。该项目存在众多瑕疵，项目交付需要协调开发商、债权人、业主、承建方、房管局、法院等各方，其中相关方利益方还是冲突的。没有政府部门的介入与大力支持，风险化解工作难以有效推进。
从上述案例看，烂尾楼盘活普遍面临着多种多样的困难，如复杂的债权债务关系、不齐全的开发手续、众多的司法诉讼与查封、难以让步的债权人和业主等。而造成楼盘烂尾的原因也是多种多样，如开发商经营不善、建设资金链断裂、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规、土地手续不全等。这些原因最终表现为一点，那就是没钱。
而要保交付，最重要的还是要解决资金来源的问题。
如果找开发商，开发商可能本身就是经营困难，根本拿不出新的资金。即使是找股东，股东的钱可能都已经多元化经营亏损掉了。
如果要引入新的开发商，但问题在于很多烂尾项目根本找不到接盘方。一些烂尾项目销售九成以上，结果只盖了一半，接盘方哪来的利润？还有那些高价拿地的项目，任何接盘方接手过来可能都覆盖不了成本，都没有利润，哪来的接盘方？
如果找债权人，债权人本身钱都收不回来，哪有动力再投入资金。
如果让施工方继续垫资，施工方问后面的钱谁给，那到底谁给？
如果找业主，业主内部意见很难达成一致。还有业主表示自己家底已经掏空了，怎么办？从理论上来讲，烂尾楼盘活最大的受益方是全体业主，他们掏钱有一定合理性，但是业委会只是一个自律组织，无法强迫所有业主服从决定。只要有一个不交，就会有一堆人想要搭便车。
如果找政府，那政府救助的合理性在哪里？购房者买房赚钱了，没有给利润分给政府，现在烂尾了，就要求政府掏钱？
有人提及烂尾楼盘活的共益债模式。所谓共益债是指在破产程序中，为债权人、债务人的共同利益所负担的债务。但是共益债模式前提还是要有收入，对于已经销售几乎完成的项目，哪里还有新的收入来源？而且共益债一般得进入破产程序，很多停贷项目可能停工只有半年一年，不花个三五年，很难进入破产程序。所以作为市场化的共益债模式，实际案例还是少数。
综上，资金来源始终是烂尾楼盘活难以回避的问题，换言之，对于烂尾楼，我们缺乏的其实是损失吸收机制。既然已经烂尾，这个损失总得由相关方来承担。市场化机制可以解决一个两个的烂尾项目，解决不了批量的烂尾项目。很多烂尾项目已经无法从经济性角度去解决，只能依赖于政策性手段来解决。
按照我们的看法，一个可行的手段就是成立专门的住房机构，比如住房银行、烂尾楼AMC、住房基金等。由国家注入资本金，而后政策性银行给与一定的政策性授信，再由住房机构出借资金给开发商，从而保证项目交付，维护购房者利益。住房机构可以要求开发商将股权或未售房源作为增信方式，待项目完工后，再由住房机构向开发商进行追缴。当然该方式肯定一定的弊端，比如开发商的道德风险、损失由全民承担等。但是毫无疑问，光靠市场化的方式解决烂尾楼问题，可能周期会很长。