729政治局会议提出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。近期更多的市场稳定措施也在出台。那么目前地产纾困模式有些呢，这些模式的可复制可推广性如何？本文对此进行简单分析。
近日郑州市人民政府办公厅印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，文件表示将由政府牵头设立纾困专项基金，尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难，缓解当前房地产项目停工停按揭月供造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险。
郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与，市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，相关开发区、区县(市)根据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，并按照项目及子基金设立情况，资金分期到位。
纾困专项基金重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA 以上的市、区两级国有投融资公司等主体,以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目,纾解房企短期出现的资金流动性困难,并通过将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目,解决部分社会关注的停工停按揭月供问题。
（一）运作方式
1.由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建子基金作为实施主体。
2.由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以项目净资产为基础确定盘活方式及价格;盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中自有资金出资原则上不高于40%，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。
3.由子基金对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出;盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。
通过纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企1—2个净资产较高的存量项目，并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题，达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。
（二）投资决策流程
由各开发区、各区县(市)会同辖区内房地产头部企业，共同筛选区内符合盘活条件的存量项目，按照“一项目一子基金”的方式，对接各级国有企业及各类社会资本，拟定子基金设立运作方案。按照“成熟一个，报送一个”的方式，将经本级政府同意的子基金设立运作方案，向郑州市产业发展基金管理委员会办公室(以下简称基金办)进行报送。由纾困专项基金对各开发区、各区县(市)上报子基金设立运作方案进行初步审核，形成初步投资意见。
纾困专项基金将子基金设立运作方案及初步投资意见向郑州市产业发展基金管理委员会(以下简称基金委)进行汇报，由基金委审议并做出集体决策。纾困专项基金根据基金委决策，向子基金出资。由子基金按照基金委审议通过的方案具体实施资产盘活和纾困，对项目实行全封闭管理，确保项目完工，以项目销售收入回收投资，并陆续退出。
（三）出资情况
根据媒体报道，母基金的资金来源为郑州地产集团和河南资产管理有限公司，相当于省市两级平台公司共同出资100亿元。归纳后，纾困基金运作结构图如下所示：
根据媒体报道，获得首单基金支持的项目为建业集团在北龙湖金融岛的写字楼。公开信息显示，北龙湖金融岛的建设公司为郑州金融岛建设发展集团有限公司，目前由重庆协信远创事业有限公司、河南东龙控股集团有限公司、建业地产控股的河南厚建龙湖股权投资基金中心分别持股40%、40%、20%。
目前获得纾困基金的只是北龙湖金融岛中由建业集团全资持有的一个写字楼项目，项目公司为郑州协盛置业有限公司。目前，协盛置业控制人已由河南建业投资控股有限公司变更为郑州地产集团有限公司。
该项目成为首个纾困项目，具有一定的特殊性。该项目地理位置好，处于在建阶段，还未开始销售，不存在预售资金被挪用、产权和债务复杂等情况，资产质量较为优异。因此实质上是郑州地产集团收购了建业100%持股的一个写字楼，借此建业完成该项目退出。
分析来看，虽然基金纾困模式较为容易推广复制，但是其面临的最大难题可能是资源来源的问题。即使有地方国有投融资平台牵头出资，最终要想吸引社会资本参与，还必须要求项目具备一定的经济可行性。因此那些明显亏损的项目或者债权债务关系复杂的项目可能难以被纳入纾困范围。
8月5日，中国华融官方微信发布消息，中国华融与阳光龙净集团有限公司（简称“阳光集团”）签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。中国华融总裁助理高敢表示，中国华融将充分发挥自身在问题企业纾困和不良资产盘活业务领域的丰富经验，助力阳光集团纾困化险、浴火重生。
而在5月9日，中南建设也曾公告，公司控股股东中南控股集团有限公司（简称“中南控股”）通知，称其与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（简称“华融资产”）、南通市保障房建设投资有限公司、南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司共同签署了支持公司转型发展战略合作协议。根据有关协议，华融资产拟和南通市保障房建设投资有限公司通过有限合伙、基金等形式设立合作主体（简称“合作主体”），有关主体将与南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司按照18：1：1的比例，针对公司及中南控股其他主体在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等开展业务，共同支持中南控股转型发展。有关支持项目总规模不超过50亿元，也可引入其他投资机构。合作项目基于市场化、法治化原则，在满足各方合规和风控要求前提下实施。华融资产作为合作主体的管理人，负责具体项目实施工作。
目前市场还未传出后续战略合作的细节。如无意外，目前纾困仍处在项目论证和尽调的阶段。因为AMC作为市场化机构，仍面临着盈利和资本的约束，不太可能参与明显亏损的项目。因此它们还是会在市场化的前提下，对项目进行精挑细选。因此该模式的复制推广会受制于AMC纾困业务的规模和其团队情况。如果AMC自身业务筛选标准较严格的话，可能项目落地速度会不及预期。
8月8日，绿地控股（600606.SH）公告，公司全资子公司绿地控股集团有限公司拟向本公司股东上海地产（集团）有限公司、上海城投（集团）有限公司分别借款15亿元，借款期限为二年，借款年利率为6%。借款将以委托贷款方式发放，并由本公司提供连带责任保证担保。
在公告中公司还表示，本次交易是国有股东支持公司发展的有力举措，有助于公司保持流动性合理充裕，为保交付、稳民生等工作提供有力支撑，同时进一步促进转型升级，保障公司长期平稳、健康、可持续发展。
分析来看，该模式操作简单，但是对股东要求很高。当前多数问题房企尤其是民营房企面临的主要问题还是股东实力不足，外部支持有限。该模式较难复制推广。
8月4日，中国恒大发布公告称，集团与广州市规划和自然资源局（以下简称受让方）于8月3日签订解除协议，解除原合同并由集团退还广州恒大足球场地块土地使用权，而受让方将支付合计55.2亿元出让金退库款。该笔出让金退库款，将由受让方支付至政府指定的专项监管账户。该金额经转让方与受让方公平磋商后按原合同约定机制计算。
专项监管账户内的款项（包括受让方于解除协议下支付的出让金退库款）将用于两方面：(1)用于解决转让方与该地块直接相关的债务问题，包括但不限于支付恒大尚欠中信信托有限公司的担保债务，未付工程建设费用、与建设工程相关的各项费用及与已预售商品房相关的各项开支，已拖欠的转让方项目员工工资，需清缴的税费，自恒大发出申请退还该地块之日起至过渡重整工作全部完成之日所产生的过渡重整费用；(2)用于已预售商品房建设至合格交付之日的建设及配套费用及税费及解决已预售商品房所遗留的问题等。
据悉，2020年4月16日，中国恒大以68.1348亿元竞得广州市番禺区谢村体育设施及产业地块。土地用途为商业用地兼容商务用地、体育用地，总占地近50万平方米，可建设用地面积超30万平方米。预计此次转让将会让公司录得亏损约人民币12.55亿元。
统贷统还模式是国家开发银行为棚户区改造提供的一种融资方式，可以追溯到2014年棚改货币化大潮下的政策性金融支持创新。在操作流程上，省政府设立或指定一个专门的融资平台，通过这一专门融资平台统一向国家开发银行贷款，投入到各市列入省棚户区改造计划范围内项目。各市政府统筹安排偿还资金，上述融资平台归集资金统一还款。
地产纾困的统贷统还模式起源于7月份一份名为《郑州市房地产良性循环发展相关模式及建议》的文件。此前郑州主城区普遍采用安开比建设模式，即由开发商作为安置房建设主体，同时给予合理面积的商业开发模式。在原有项目逻辑未变，由于政策收紧，商业开发部分回款放缓，造成安置房和商业开发项目面临难以同时推进问题。为解决被拆迁群众安置，将开发商主导的安开比模式为政府主导模式。具体来说，是指安置房建设主体由开发商转变为政府平台公司，利用3A及市级平台作为统贷统还主体，与各县市区成立合资公司，市级转贷平台对合资公司进行转贷。利用国家棚改政策机遇，将安置房全部包装为棚改项目，为项目获得信贷创造基础条件。通过收购现有安置房或以货币化安置，政府收回原有开发商商业开发地块，盘活土地资源。部分土地按照安置房面积一定比例注入统贷统还主体，并向金融机构办理他项权证抵押，有效保证金融机构的贷款安全性。
保障性租赁住房模式，是指通过直接收购市场现房，提高存量房去化率，恢复被收购房地产企业现金流。该模式包括购买现房作为安置房、完善保障性租赁住房政策体系和探索保障性租赁住房退出机制三个方面。
此外还有并购重组模式、破产重整模式等较为熟知的手段。
分析来看，不论是退地还钱，还是直接收购现房，都是要以雄厚的财政实力作为支撑的。没有足够的财政实力，政府纾困模式难以推进。而对于部分三四线城市，政府财力难以承担大规模的纾困行为。
此外地产纾困模式还有并购重组、破产重整等较为熟知的手段。
虽然上述模式有多种，但是可以将其分为主体救助和项目救助。从当前形势来看，救助企业集团所需要的资金体量非常巨大，而且考虑到不同企业集团的资产质量、债务规模、经营效率均有所差异，主体救助模式难有复制推广的可能。
而救助项目所需资金体量会小一些，相对来说更容易推进和实施，短期内可能还会是地产纾困模式的主流。比如基金纾困模式和AMC纾困模式，可能会获得一定的发展。这也是监管层提的“区分房地产项目风险与企业集团风险”。从业务开展来说，项目层面的风险仍较为可控，而企业集团风险则难以评估。
而且不论哪种模式，其实都面临着资金来源和不同程度的逆向选择问题。简而言之，好公司好项目很容易找到纾困方和资金方，而差公司差项目很难找到接盘方。由此来看，只要坚持市场化法治化原则，地产纾困可能都只能覆盖一部分公司和一部分项目，其他公司和项目需要在漫长的等待中逐渐出清。